主题：房价震荡或成趋势 沈阳购房最佳时机即将出现

开发商底气不足

日前，中国指数研究院公布了2011年1-9月全国房地产开发经营数据，根据最新的数据显示，1-9月全国商品房销售面积同比增长12.9%，比1-8月销售略有下降；同时全国住宅销售均价连续3个月小幅下降，新开工面积增速也继续下滑。此外，1-9月开发企业资金来源同比增速微幅下降。

随着全国住宅销售均价连续下滑，政府的调控政策开始真正地显现威力。

数据显示，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降，其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8月持平，44个城市环比下跌。

来自首都经济贸易大学最新公布的消费者信心指数显示，由于房价有所下跌，今年第三季度中国大陆购房指数停止前三个季度的下降趋势，开始出现小幅回暖。

然而，开发商确实越来越底气不足。面对企业内部资金周转问题和市场上的降价压力，开发商去货意愿极其强烈，都希望在年底尽力一搏。

“所以卖房子的‘妈妈团’才应运而生。”业内人士表示，四季度调控政策仍难以放松，楼市仍将延续前期的低迷状态。开发商在资金回笼速度放缓、贷款成本和贷款难度加大以及年度销售目标达成等多重压力下，处境越发艰难。

房价可以重来

“虽然沈阳楼市一直很健康，但从去年底到今年初，沈阳多个热点地块百余个住宅项目集中开工，造成市场上短期内产品供应充足，开发商销售竞争进入到白热化的局面。”一位地产开发公司负责人如是说。

从全国的房地产市场来看，一线城市商品房价格上涨的趋势基本被控制。今年“金九银十”的现象并没有出现，成交量下滑势必会传导到价格。

这一场楼市风云变化很容易让人想到2008年，2008年9月、10月，楼市没有出现预料中的“金九银十”，惨淡收场。从此江河日下，降声一片。直到2009年国家推出了刺激内需的政策后，沈阳房价报复性反弹，楼市继续向好并日趋稳定。

然而时至今日却发现，2008年实际上是最近几年难得的购房黄金机遇。

“那时候长白岛的黄金地点房子团购价格不过4000多元/平方米，现在都已经过万元了。”家住长白岛的吕女士回忆，当时很多楼盘为了回笼资金都打折销售，有的楼盘甚至全款可以打到6折。三年不到，沈阳的房价却最少上涨了30%，很多热点地区的房价甚至翻了一倍。

反观本轮房价松动，主要来自内因，即国家的宏观调控，不是为打击房地产，是主动让房地产市场合理、健康的成长，遏制投资性购房。“‘十二运’召开，浑河隧道、一环高架桥和地铁二三号线开工建设等利好会开始梯次变现，在增加城市容量的同时，也将刺激房地产行业向更高的层次跃进。”一位业内人士分析，面对此次“调”出来的机遇，无论是刚需或是投资，买房都恰是时机，更是最佳保值选择。所以对于楼市的后期走势，基本上可以做以下判断，刚性需求在一个较长阶段上衡量会保持平稳，投资和换房需求会比较积极。

10月，对开发商来说是一个志在必夺的热销季，但对29岁的陈岩来说，却是另一番难以言说的尴尬滋味。

去年10月，陈岩结束“北漂”来到沈阳工作，并准备和恋爱多年的女友结婚。今年10月，单位刚好为陈岩缴满了一年社保，让他具备了在沈阳买房的资格，但此时的他毫无兴奋可言。

陈岩说：“我计划在浑南买房，可和女全部身家只能凑到20万元，好不容易等到我可以买房的时候，发现浑南是个房子都过每平方米7000元了，首套房贷款利率也上浮10%了，一线城市房价回调的新闻又出来了，真的很纠结现在该不该买房？ ”“限购令”在沈阳实施7月有余，像陈岩一样大政策下小人物的故事，正在这个城市不时上演。

限购“前夜”的躁动

去年9月28日，国家有关部委出台“新国五条”，提出商业银行暂停向非本地居民发放住房贷款。这条政策不久在沈阳落地，陈岩显然成为新政限制的对象，尽管他是不折不扣的刚性需求。

楼市调控政策收紧步步紧逼，广州、上海等城市陆续出台限购令，今年2月初，沈阳即将出台限购令的消息也在业内流传，并因此引发躁动。

沈阳某楼盘销售总监于力（化名）说：“那段时间小道消息风盛，正好赶上过年，我们售楼部的员工只在家过了三十和初一，全部回单位加班加点做合同备案，因为不抓紧把合同备上案，如果有客户属于被限购列而没备上案，势必产生纠纷和损失。 ”

同样不安的，还有想赶政策搭末班车的居民，而夏刚就是其中的一位。他坦言自己只是想改善住宅，但看到其他城市陆续出台限购令，担心沈阳出台限购令后自己的购房成本增加，从有想法到买下一套三室的商品房，前后没超过一周。

夏刚坚持认为，自己赶着买房是值得的，因为他购买时每平方米5700元的房价，在短短的八个月后，其所在楼盘的对外销售均价已跃升至7000元/平方米，他唯一“遗憾”的是二套房让他多付了10%的利息。不过，与现在首套房贷利率上浮10%相比，他还是赚了。

在开发商加快集中合同备案和搭政策末班车意向居民加紧签约的双重作用下，沈阳楼市在限购令出台前的2月，书写了一个淡季不淡的神话。数据显示，2月沈阳商品住宅供应24.58万平方米，成交120.94万平方米，同比上涨226.07%。而成交均价也达到6369元/平方米，同比上涨27.53%。

不过，沈阳楼市2月份的交易业绩，在香港联祥市场研究中心总监何祥俊看来，并不是当月沈阳楼市的真实反映，他说，在楼市调控政策出台前后，都有一段市场的躁动期，导致交易量的大幅起伏。

3月1日，沈阳版限购令终于落地，并以二环线作为限购区域的分水界线，要求二环以内已有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供一年以上纳税证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。

限购令出，无论是有购房意向的居民，还是开发商，都是几多欢喜几多愁。