一边是调控压力下交易量再创新低的市场；一边是面对 更加观望不前的购房者。随着资金回笼压力增大，越来越多的一二线城市房地产项目开始选择以价换量。

昨天，在北京盈科 举办的一个为期三个月的特价房展会上，华业东方玫瑰、天鹅湖、孔雀城、龙TOWN、景瑞-城邦-泊墅湾、金山岭和庄等楼盘集体以“团购”形式亮相。

主办方之一伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖(博客,微博)对《 财经日报》坦言，“金九”过半，一线城市楼盘成交依旧低迷，开发商面临 的压力，“但直接打折不太好意思，因为一打折就有前期业主"抗议"。用"团购"这一说法相当于开发商自己找个台阶下。”

在当前的市场环境下，房产团购不再仅仅是促销手段，有不少项目开始借团购进行实质性 。

跑量

近期北京、上海、广州、深圳等一线城市成交大幅下滑，令楼市“金九银十”的光环褪色不少，许多开发商都在酝酿“跑量”。

据中原地产的统计数据，今年9月来的成交量相比去年及前年同期均有 大幅度的下调，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比2010年下跌幅度达到了74.4%。

其他一线城市的成交情况与北京类似。根据伟业我爱我家市场研究院数据，9月前两周（即8月29日至9月11日），上海新建商品住宅成交5460套，环比下降3.7%；广州新建商品住宅成交2634套，环比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，环比下降18.9%。在二线城市中，福州、西安、沈阳成交量有一成左右的下跌。

传统交易旺季的惨淡行情，使得不少开发商已经按捺不住，各种以“团购”和“限时特价”为名的打折促销活动充斥于市场之间。只是，与往年“金九银十”期间的促销不同，不少开发商在团购价格上体现出 的“诚意”。

在各种 促销的遮掩下，北京楼市已经出现价格下滑倾向，北京市房地产交易管理网数据显示，“金九银十”的9月首周，北京普通商品房住宅成交均价为20776元/平方米，环比前一周的23730元/平方米的成交均价，缩水2954元/平方米，下跌幅度达到12.4%。

巧试价格底线

在不少开发商明智选择团购进行 的同时，也有不少项目借团购之名搞促销，进而投石问路，试探市场的价格底线，此次北京举行的特价房展会就有此意味。在本次特价房展会上，虽然同是团购形式，但不同楼盘给予了不同的折扣，如华业东方玫瑰在与某网站的合作团购中，提出5000抵5个点（即九五折）、天鹅湖有1万抵10万等“优惠”。

“开发商有他的心理底线，他并没有打算让太多的利。而消费者对于能够获得的优惠期望过高了， 后双方都达不到心理预期， 终的买卖就难以实现了。”北京亚豪机构市场总监郭毅分析。

但另一不愿透露姓名的业内人士指出，此次开发商集体以团购方式举办“特价房展会”，本身就说明开发商已经开始抱团取暖，共同寻找应对之策。此种投石问路式的促销行为， 终会让开发商了解购房者真实的价格底线，从而为下一步的销售战略做“调价”准备。“毕竟，资金回笼的压力 终会促成开发商以价换量，是一降到底，还是小步前进，都 终是以开发商实现利益 化为前提，因此进行这种试探对于开发商来说十分必要。”该人士认为，在当前调控持续不松动的情况下，开发商的试探 终会成为真实的 行为。

在不少业内人士看来，虽然开发商以团购等方式零打碎敲地变相 试探市场，但前景依然不容乐观。

胡景晖认为，“今年跟2008年或者跟2010年的市场情况不同，很难用 换来市场。因为过去很多购房者都是观望。而现在从限购的角度上来讲大部分购房者是没有购买资格。从9月到11月份，是开发商传统的旺季，一旦开发商错过这一时机，就要等明年4月份才能等到下一个买房季。与其试探性多次 ，明智的开发商不如一步降到位。”