从今年5月1日起，备受关注的“营改增”将扩大试点行业范围。其中，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业将纳入营改增试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征 税，其中建筑业和房地产业适用11%税率。业内人士认为，营改增的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化，但未来将产生深远影响。其中，营改增鼓励 企业新增不动产所含 税纳入抵扣，这对从事商业地产开发的房地产企业来说，对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。

能否为房企减负

“税负过重一直是开发商多年来的痛点之一，”一位地产商表示，近年来随着地产行业毛利率不断走低，房企压力不断加大。

泰禾集团董事长黄其森认为，目前，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。建议各地结合当地房地产经营状况，确定合理的土地 税预征率。本次营改增根据官方表态，是一项重要的结构性减税措施，但是否将为企业减税将要看具体情况而定。

一家机构曾就此做出了专项调查。该机构选取了主营业务为房地产开发且资产总额 靠前上海房企为样本，采用这些公司2014年的财务数据。测算结果表明，全行业实施 税后，10家上市公司中，有4家出现税负减轻的情况，其余6家均为税负增加。

该研究显示，营改增房企适用税率从5%的营业税率变更为11%的 税税率，企业只有拥有足够可抵扣进项税额，才能保证税负不上升。在消费型 税下，企业外购的生产资料和固定资产支出越多，可抵扣进项税额就越多。而如果人工成本、财务费用等不可抵扣项较多，营改增的减税效果越小。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体上房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业利润率也会因为税负的降低而提升，这将为处于转型期的房地产企业提供缓冲期。

商用物业将受益

值得关注的是，营改增后 企业新增不动产所含 税纳入抵扣范围。业内人士评价，该项措施对于 企业而言都将是利好因素。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。

资料显示，目前有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前商用物业去库存压力。营改增的落地将有望促进写字楼库存去化。

同时，受该措施影响，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，也将促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。

张宏伟表示，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好城市 购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市 。

推高土地价格？

“房地产格局的重大变化，几乎都是和税制紧密相连。房地产营改增，对房企来说短期体现为税负下降，但长期则体现为地价上涨。”华泰证券分析师认为，目前营改增试点期间，对房地产行业短期影响并不大，但试点到期之后正式推行时是否会有新的变化则需要关注。长期来看，营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施， 是在地方 平台 加足了的省市。2007-2011年，有9个省市对营业税十分依赖，营业税占地方税收比重都超过了40%，其中包括北京，达到41%。

业内人士分析，当前行业毛利率平均20%左右。其中，人工成本、大宗原材料价格没有大幅上涨的情况下，毛利率下降的根本原因来自于地价上涨。尽管在三四线城市土地出让已经大幅减少，但是从一线城市来看，超过周边二手房一倍的楼面价地块必然会推高终的房价， 是在当前一线城市的土地供需严重不匹配情况下，这也会加大地方 对房地产的依赖。

可以预见，营改增很可能加大地方 对“土地财政”的依赖，由此，土地成本将进一步上行，届时推动房价上涨的局面很可能继续在一线城市上演。从长期来看，营改增将减少新入市的 性需求，房价变化更趋平稳。

业内人士表示，营改增对企业 楼市确实会有助推作用，但营改增并不是楼市税收政策调整终点，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是房产持有环节的征税，后续仍将深化改革。受此影响，楼市格局也将变得更加复杂多变。