2017年开年，楼市陷入低迷，沈阳楼市却逆势而上！1月份商品房销售面积同比增加17.16%，1~2月土地市场也是火热景象。佳节已过，楼市金三银四即将到来，沈阳楼市温度如何？会有哪些发展趋势？购房者关心的政策以及房价会有什么样的变化？沈阳房天下策划【楼势】，有幸采访到了RET睿意德东北大区沈阳公司市场与客户发展部高级总监玄兆业先生。他 看好铁西及浑南区域发展，并提出三大原因，认为沈阳房价走势将稳中有升！

玄兆业先生认为铁西开发区板块的土地较为火热，万科、保利、龙湖等在此布局，所以2017年这个板块的竞争可能会比其他区域激烈一些。前两天华润和保利再次重金布局铁西也验证了这一市场的高关注度。对于铁西而言，无论是交通还是产业，对于这个区域来讲都是利好的。

交通方面，西北二环、迎宾路高架桥、云龙湖大桥、 大街桥等相继打通，在交通上方便了区域人口的出行，同时也将周边区域人口输送至此。

产业方面，作为中国制造2025与德国工业4.0战略对接的重要载体，中德产业园聚集了大量的智能制造、机械制造、汽车、物流等产业，为区域聚集了大量的高精人群，这恰好为布局在此的房企提供了数量可观的购买人群。

浑南：逐渐去化土地未跟进 2017新的供需关系正形成

浑南区在近几年土地市场比较沉寂，并没有较大量的地块推出，但是从15年开始，浑南区的销量一直都不错，在库存逐步去化却没有土地跟进的市场状况下，新的供需关系形成，加上浑南区的配套日趋成熟的发展条件，我相信浑南区域会有新的发展。

三大原因促使沈阳房价稳中有升！

对于沈阳房价，玄兆业先生认为：“沈阳房价一直处于稳定、健康的发展的走势。2017年沈阳房价或稳中有升。”并且他提出了三大原因：

1.2016年住宅市场的销售面积+销售额较之前呈现大幅上涨的趋势，并且达到历史高点，说明市场需求正在释放并且很强烈。

2.2016年沈阳土地市场推出的多宗品质较好的住宅用地被万科、保利、华润、金地、恒大、龙湖、旭辉等品牌房企以高溢价率竞得，而16年高溢价土地将在今明两年形成有效供应，所以未来的房产市场将呈现更多的“高溢价土地+名企 产品”的供应模式。

3.虽然2016年各大名企在沈阳取地的欲望和动作都很大，但是我们也发现，按照各自的销售目标对比的话，各大名企在沈阳的库存并不突出，可以说一旦销售出现快速去化其可售物业并不多，所以很难在价格上进行下调。

沈阳商业地产存在两大症结！

商业地产在沈阳一直是一种比较不被看好的领域，根据媒体报道，库存量大、规划不合理等等问题突出，更有诸多 商场退出沈阳等新闻频繁出现。玄兆业先生对沈阳商业地产的现状总结出两大症结：

一、市场存量大

目前，沈阳市城市商业总体量近800万平，已知规划的潜在商业面积近500万平，以购物 为主，主要集中在金廊沿线及非商圈。可见，沈阳商业地产市场无论是从库存量仍然较大，而未来，未来沈阳的商业市场将是一个存量导向的市场。

二、定位不明、同质化：

项目功能相近、业态重复，缺乏差异化和特色化。在人群定位上，各项目也没有对自己的消费客群在消费者来源、规模、年龄、档次以及消费喜好进行一个明确的细分。

如此现状，对症下药才是关键所在，沈阳商业地产的发展趋势是怎样的？

一、实体商业从“粗放式发展”进入到“精耕细作”的精细化运营阶段。

具体表现为：

1. 从开发思维向运营思维转变

对于商业地产来说，项目建设完成、招商完成甚至是开业都仅仅只是起步，真正把项目运营（盘活）起来，且持续盈利 ，才是成功。而这就需要运营商从传统的开发思维向运营思维转变，加大对运营的投入，具体可以通过调整项目品牌丰富度，增加休闲娱乐、儿童 业态的占比，打造各种活动等手段，以此实现项目的保值、 。

2. 不断调整自身定位

如今，消费者的习惯在不断改变，并且从“物质消费”逐渐过渡到以“精神消费”和“个性消费”为主的品质消费。因此，项目要从消费者入手，调整定位，利用项目独特定位和品牌组合形成特质，从而进一步厘定项目的主流消费客群，有的放矢的实行招商、运营。

3. 重场景体验、重IP植入

未来，实体商业将着重给消费者创造一系列舒适的购物体验，以求增加客户粘性。毕竟，对于实体商业而言场景化体验依旧是实体商业与电商抗衡的重要砝码。此外，随着千禧一代成为消费群体的主力军，以及互联网经济快速渗透，自带IP属性、自我标签的商业将越来越受追捧。

4、区域型、社区型商业将越来越主流化。

未来，满足人们在社区内即可享受到的从娱乐到消费，再到商务等便利性的、小而美的区域型商业产品将逐渐增加，并且实现“住宅-商业”的互动和区域自循环，进一步提升区域价值。