近日，有消息称沈阳商品住房限购区域将扩大到三环以内及浑南全域。尽管目前还没有明确的通知，但坊间已传出一份相当相近的限购升级内容。自2017年开始，沈城房价迎来爆发式上涨并持续至今。2018年4月17日，沈阳政府就已出台调控政策，为扼制恶性炒房行为，沈阳政府针对和平、沈河，浑南（三环内）三区施行限购。限购政策出台三月有余，在或将迎来全面限购的当下，我们或将能够从中获得一些启示。

纵观限购后的市场表现，从数据上来看，局部限购政策对市场的影响稍显温和。施行限购政策后，楼市在5月量价表现，确实较4月有所回落，但整体成交仍高达133万㎡，均价也可达到8700/㎡的高位。并在短暂回落后，于七月又创新高，总成交量突破169万㎡，成交均价9207元/㎡，成交量价创2018年新高。横向对比近五年的同期数据，也可发现成交价的涨幅并没有得到明显的抑制。

抛开销售端，限购政策后的产品供应端的表现也耐人寻味。4-7月，沈阳诸多的品牌房企的产品供应进一步向刚改、改善型需求过渡，具体表现为80㎡以下供应占比不断缩小，占比约10%，相较于1-4月减少7%，而为投资者，炒房客青睐的60㎡以下小户型的供应则大幅锐减。相反100-160㎡面积段产品表现则表现抢眼，成交方面80-100㎡虽仍是成交主力，但100㎡以上产品成交份额已增至50%。这说明在“房住不炒”的大环境下，限购政策确实起到遏制炒房的作用，沈阳房企已经开始调整开发策略，以改善型自住为需求的购房市场逐渐扩大，其购房需求已经得到进一步释放。

限购影响具有区域性 品牌改善住宅或将领涨

近四月的限购政策，表面看起来不温不火，但实则充分体现了限购政策的区域性。例如，一、二级市场都十分活跃的浑南区域，虽然在限购政策下，整体成交量回落，但是成交价格却不断上扬，同比涨幅可达26%。这说明，限购政策对于由土地价格，产品升级所引发的刚性价格上涨调控相对乏力。而对于非热门区域则不然，若全面限购施行，对于受市场热度引发房价跟涨的板块，无论是房价还是成交量都会随着限购政策都得扩大，而受到严重影响。

在这样的趋势下，沈城楼市或将陷入“好的愈发贵,坏的愈发便宜”状况之中，这个时候选择热门、潜力区域的品牌房企项目，则颇具投资价值。

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