近日，沈阳地产人的朋友圈却被同一家品牌房企的两张宣传海报刷了屏，海报上的宣言口气很大：“(中海)包揽2018年度沈阳住宅销售金额冠亚军”，更有意思的是同一品牌两大热盘竟然能够嗅出决战pk的味道，呈现南北之战打响的口吻。

中海城：“城胜追击 2019给你们好看”

中海·和平之门随后回应，“门固难攻 城勇可嘉”，虽然在恭贺自身劲销37亿，并同赞中海城荣获单盘销售金额亚军。对亚军的胜利口吻溢于言表。

中海两大热盘，一座是沈阳改善产品的领先之作，一座是刚需刚改置业的之作，如今南北之争首次上演，沈阳楼市竟成中海内斗场。在这其中，中海·和平之门一直是沈阳楼市单盘的重磅种子选手，中海城30亿的年度销售额则让我倍感惊讶，果真如此？

2018年还未终结，年终数字并未发布，当笔者听到中海城30亿销售额的数字时，觉得一定是开发商吹牛虚高，中海城2017年最终销售额为15亿，也就是说一年时间，数字，可能吗？

质疑：销售额突然 数字真实与否？

笔者查询数据发现，这个让人惊讶的结果，竟能八九不离十。新峰数据显示，截至11月30日，中海城销售额为239481万，也就是说，到11月末它的销售额已近24亿，加上各大开发商为冲量，惯例最后一个月会用尽浑身解数卖房子，虽然数据还未发布，但总额30亿真有可能。

看一个楼盘的销售额不是重点，重点是沈阳楼市这一年跌宕起伏，更有8月全市限购的冷水，沈阳楼市哀鸿遍野，在这样的背景下，一个已经卖了8年的房子，突然销售额，到底因为什么？肯定有值得沈阳购房者置业借鉴之处。

沈阳楼市整体大势上行 销量高位去库存周期处历史低位

    2018年8月全市限购,沈阳楼市的转折点，限购之前土地高溢价房子被疯抢，限购之后土地流拍特价房频出。但却很少出现楼市全盘下行的判断，原因之一在于虽然销量环比下降，但其实整体大势仍然上行。

新峰数据显示，截至12月16日沈阳商品住宅总体成交量近1388万平，全年或将破1400万平，虽不如2017年的历史新高，但仍然在10年里稳坐前三甲，去化周期在18个月处于历史低位。

也就是说，限购之后虽然房企日子不好过，但楼市整体需求仍然在。限购之下的楼市“凉凉”，只是让之前有些疯狂的楼市理性了一下。中海城的销量暴涨正是在这样的大环境下实现的。并且近期有楼市松绑的消息不断传来，如果沈阳楼市在不久的将来松绑，暂时压抑的销量需求将释放。

传统主城高价倒逼刚改需求外溢 

丁香湖房价看涨暂居价格相对洼地

我们再来看沈阳房价，笔者认为，这也是中海城能够大卖的重要原因之一。

其实不用看数据，近两年沈阳房价的上涨是购房者亲身经历的痛，数据同样证实这一事实。沈阳中原研究部数据显示，2010年~2018年10月，沈阳商品住宅成交价格由5348涨至9118元/平；沈阳房价由6000+到7000+历时五年，而由7000+至9000+只历时2年。

沈阳房价从2016年进入新一轮上涨周期，2018年环比上涨15%。至今年10月，沈阳已经有沈河、和平、皇姑、铁西四区均价破万，三环内均价全线过万，一至二环价格更是年均增长最快。

中海城所处的于洪丁香湖区域，正是紧邻皇姑与铁西北部，由这两个区域高房价而导致的刚改需求外溢一部分便到了这里。丁香湖区域是沈阳不多的环境宜居区域，地处二环边缘，价格相对偏低，更重要的是中海城2018年推出的产品，更是恰巧能够承接这批刚改客户。

产品转向激活刚改客户 

和悦府推出填补中海城洋房空白

新峰数据里中海城均价出乎笔者预料：9568元/平，这与印象中的中海城刚需大盘的价格有些出入，了解之后发现，这与今年它的新品价格有关。

2018年，中海城推新组团和悦府，主打低密洋房，高层产品也精装修交付，要知道中海城已经有3、4年没有推出过洋房产品了，这填补了这一段空白，在无形中拉高中海城整体均价，也激活了中海洋房产品客户群体，同时也正好接收了主城外溢的刚改客户，拓展了中海城业主覆盖面。

同时不得不说的是，中海在沈阳整体布局中，改善类产品例如中海·和平之门棠颂，新高端项目中海天誉、中海·半山华府的推出，拉高了中海在沈阳楼市的品质感，中海沈阳价格提升的接受度普遍提高，为中海城的改善产品做好了铺垫。

而中海城销量大涨的原因不仅仅如此，它激活了刚改客户，原本刚需大盘的整体客群却也同时在扩张，主要原因其实在：超高性价比！

超高性价比成杀手锏

配套及格利好消息颇多

中海城备案价格虽然在9000多，但真正去售楼处会发现，它很多高层产品实际价格仍然在7500元/平到8500元/平之间，这与动辄万元以上的沈阳房价形成鲜明的对比。2018年最后一拍，阳光城7550元的楼面价拍下功勋地块南地块，对比可知其性价比，绝了！试想，二环附近+品牌开发商+环境因素+7500的房价，沈阳购房者的优质选择其实并不多！

当然，老百姓买房子看的是生活在里面到底是否方便与舒适，在看到这一点的时候，笔者不禁感叹，中海城的2018年真的是天时地利人和，俱全！

首先，社区底商已经基本成熟。上图拍摄于北于洪中海城·赤山路·西江街，时间为晚上18：00。整条街的底商到灯火通明，车位已经全部占满，道路整洁店内人流涌动，非常热闹。

第二，学校资源增配，区域价值上涨。除了已经开学的中海城小学，2018年中海城小学二部的平面规划方案已经披露。再加上东北英才学校小学部落户丁香湖板块，东临中海城四期提香。至此，中海城周边学校资源徒然增长。

第三．6月21日丁香湖地价卖出9600元/建筑平方米，名副其实的面粉贵过面包的案例，不论这宗地块之后面临怎样的波折，丁香湖地价的上升已成定局，那么房价不言而喻。

第四，关于地铁，笔者思考良久，觉得还是要写上，对于中海城的热销它是起到非常重要的作用。2018年地铁九号线十号线不断传来好消息，即将开通。中海城距离地铁十号线丁香湖站最近的距离是1200米，步行大约10多。

犹豫的原因是，中海城体量非常大，那么距离地铁最远距离肯定不止10。但地铁的开通，无疑对于楼盘的、业主的生活便利是非常有利的。但购房者所买房源具体距离地铁多远，不要被开发商忽悠了，要特别注意。

限购对刚需大盘影响相对较小。2018年沈阳楼市的限购政策让很多楼盘瞬间冷却，但对于中海城这样的刚需大盘来说，其实影响相对小很多。

笔者在限购之后曾到访中海城售楼处，据置业顾问反映，限购消息发布的几天内，售楼处到访量确实有下降，但几天之后就在逐渐恢复。究其原因，限购影响的人群更多的聚集在改善以及高端购房者，对于刚需大盘来说，主要客户群体很多是首套置业者，受限购影响相对小很多。

综上，刚需大盘中海城的超高性价比已经成为杀手锏，并且配套还在不断成熟，地价在上涨，这样的楼盘对于沈阳刚需购房者来说，确实太值得考虑。曾有一位内部人员预测，中海城·尚城预计交房时价格会飞涨，因其产品设计非常有品质，布局合理，价格低廉，配套成熟，我们静待他的判断是否能成真！

那些售楼员不会告诉你的

中海城缺点要注意

在分析中海城30亿销量原因，笔者翻阅资料过程中，深深的觉得沈阳购房者在入手前一定要知道一些开发商不会告诉你的缺点。在房天下楼盘点评中，我们来看几条比较典型的。

[价格便宜是优点，刚需，缺点就是地理位置有点蹩脚，离地铁都有段距离.]

[我看到中海城应该配上一大超市] 

[优势交通便利、配套完善.但楼盘体量过大、物业服务跟不上] 

[最不满意的一点总有大车过，周边环境不是很好，园区里面还不错]

总结一下，首先是二环快速路三环高速之间的位置，在交通上确实进入沈北以及市内更方便，但大型车辆的噪音却也不可避免。幸好有遮挡噪音的声屏障，但仍然需要购房者知晓。

第二，大型商业的缺失。其实这个是于洪的共性缺点，社区底商的发展已经逐渐成熟，日常生活肯定是没有问题，但是如果你追求大型商超聚集的配套，那么你要注意了，这里暂时没有。

第三，入住率提升之后，交通拥堵问题稍显。一直以来该片区的公交线路不断增加，但是由于入住率的提升，交通拥堵问题开始显现。幸好，地铁即将开通的消息传来，相信开通之后将得到改善。

那么到底要不要买中海城这样的楼盘？所谓人无完人，楼盘也是如此。价格、配套、品质、区域、未来……权衡利弊之后，根据自己的需求，再下决定。

有一个背后的细节可能对购房者有用，笔者在踩盘时，问及中海城今年做了哪些活动，中海城负责人回忆了好长一段时间，发现并没有很多。那么这一年中海城的营销除了实打实的卖房子还有什么事儿呢？他回答：我们今年精力大部分放在了产品的研发上。

中海城今年很有意思，放弃了一些常规的聚集客户人气的活动，但做了大量的客户需求调研，对三宗地块和产品进行精细的定位规划，最后做了很多客户不认真看便看不到的东西，例如将景观成本追加了近200元/平，业内人士说这个成本增加50元，便已经上升一个层级，那么这样的追加，确实能够看到中海沈阳提升品牌定位的决心。

中海城这么大体量的楼盘，如今仅剩一块未开发土地，照这样下去，几年后，无论销量还是品质，应该会画一个圆满的句号吧，据传说中海城最后的产品要进入精装新时代，未来可能会告别清水房，能否成行？或许就看现在的产品落地情况了。