主题：咱来侃侃大城市的房价到底会如何降，降多少！ 【下集】
- 发表于2012-07-25
由图可见，在2000年以前，美国大城市的房价十分稳定，恰恰是从2001年美联储降低利率至美国的历史低点之后，美国的房地产价格开始蹭蹭蹭的上涨，并最终涨至历史最高。
低利率是房屋上涨的罪魁祸首！
为何？
在现有的纸币体系下，低利率就相当于鼓励人们从银行借贷，等于银行拼命新印刷钞票，导致整个社会钞票过量供应，物价上涨，而房子，传统上就被认为是最好的资产避风港，再加上人人都接触，自然成为承担物价上涨的首选。
归根结底，不是房子在，而是钞票在变毛！
低利率是房屋上涨的罪魁祸首！
为何？
在现有的纸币体系下，低利率就相当于鼓励人们从银行借贷，等于银行拼命新印刷钞票，导致整个社会钞票过量供应，物价上涨，而房子，传统上就被认为是最好的资产避风港，再加上人人都接触，自然成为承担物价上涨的首选。
归根结底，不是房子在，而是钞票在变毛！
- 发表于2012-07-25
（19）神奇的国度
鉴于日本、美国（其实还有英国）通过降低利率制造房地产泡沫，升高利息刺穿房地产泡沫的现实，经济学教授黄卫平就说了：
“在这个上，凡是靠房地产拉动经济的国家，结果没有不崩盘的，老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘，……，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”
现在，似乎出现了一个奇迹和例外——那就是中国的房地产。
美国和日本的大城市，10年之内房价也就上涨了2~3倍，然后就撑不住了，房地产泡沫破裂，而中国大城市，从1998年到2008年，大城市房价至少涨了5倍……
下图根据中房上海指数而做的1995年到2011年的上海房地产价格变化图。
鉴于日本、美国（其实还有英国）通过降低利率制造房地产泡沫，升高利息刺穿房地产泡沫的现实，经济学教授黄卫平就说了：
“在这个上，凡是靠房地产拉动经济的国家，结果没有不崩盘的，老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘，……，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”
现在，似乎出现了一个奇迹和例外——那就是中国的房地产。
美国和日本的大城市，10年之内房价也就上涨了2~3倍，然后就撑不住了，房地产泡沫破裂，而中国大城市，从1998年到2008年，大城市房价至少涨了5倍……
下图根据中房上海指数而做的1995年到2011年的上海房地产价格变化图。
- 发表于2012-07-25
- 发表于2012-07-25
图表说明：数据来源于上海市房地产估价师协会网站，与香港、日本、美国房价数据不同的是，上海的房价数据是以1000而不是以100作为指数基数的。
更奇怪的是，笔者能够找到美国、日本、香港长达几十年的城市房地产价格指数情况，愣是查不到中国主要大中城市15年内的房地产价格指数情况。统计局的数据也只有很短的几年，而且与现实严重不符，笔者所找到的“中房上海指数”是唯一一个统计时序超过15年的城市房价指数情况，只能委屈大家一下。
更奇怪的是，笔者能够找到美国、日本、香港长达几十年的城市房地产价格指数情况，愣是查不到中国主要大中城市15年内的房地产价格指数情况。统计局的数据也只有很短的几年，而且与现实严重不符，笔者所找到的“中房上海指数”是唯一一个统计时序超过15年的城市房价指数情况，只能委屈大家一下。
- 发表于2012-07-25
- 发表于2012-07-25
由图可以看出，正是从1998年中国房改以后，中国的一年期存款开始降至历史地位，鼓励人们“贷款买房”、“花明天的钱”，中国的房价也在“市场化改革”中突飞猛进。
偏偏始终有人说中国房价没有泡沫，并且解释了一大堆原因，说是“中国特色”，根据这些动听的理论，再深入论证一下，估计有一天中国可以脱离地球引力，向着太阳飞去……
听说中国房价没有泡沫，老母猪都心动了，它正打算把自己的猪圈拆了盖别墅来卖呢！
网友模仿《沁园春.雪》写了一首词，很能代表中国2003年以来的房价：
“神州大地，千万蜗居，亿人房飘。望京沪上下，楼宇莽莽。长城内外，房奴滔滔。袓孙三代，尽其，欲与房价试比高。须钞票，倾储蓄贷款，分外心焦。楼价如此虚高，引无数英雄竞折腰。昔秦皇汉武，略输钞票，唐宗宋袓，紧捏钱包。一代天骄，成吉思汗，只好屈身蒙古包。俱往矣，数天价楼盘，还看今朝！”
偏偏始终有人说中国房价没有泡沫，并且解释了一大堆原因，说是“中国特色”，根据这些动听的理论，再深入论证一下，估计有一天中国可以脱离地球引力，向着太阳飞去……
听说中国房价没有泡沫，老母猪都心动了，它正打算把自己的猪圈拆了盖别墅来卖呢！
网友模仿《沁园春.雪》写了一首词，很能代表中国2003年以来的房价：
“神州大地，千万蜗居，亿人房飘。望京沪上下，楼宇莽莽。长城内外，房奴滔滔。袓孙三代，尽其，欲与房价试比高。须钞票，倾储蓄贷款，分外心焦。楼价如此虚高，引无数英雄竞折腰。昔秦皇汉武，略输钞票，唐宗宋袓，紧捏钱包。一代天骄，成吉思汗，只好屈身蒙古包。俱往矣，数天价楼盘，还看今朝！”
- 发表于2012-07-25
（21）神针
国外的历史经验也都分析完了，但还有几个中国“房价必涨”的论调也需要认真对待，包括人口数量论调、城镇化论调、年轻人结婚买房论调……
好吧，我曾经在一篇帖子里分析过，这里就引用过来，还用这四根神针，来刺破这四条被别有用心的人所刻意鼓吹的七彩大泡泡。
国外的历史经验也都分析完了，但还有几个中国“房价必涨”的论调也需要认真对待，包括人口数量论调、城镇化论调、年轻人结婚买房论调……
好吧，我曾经在一篇帖子里分析过，这里就引用过来，还用这四根神针，来刺破这四条被别有用心的人所刻意鼓吹的七彩大泡泡。
- 发表于2012-07-25
论调1：中国有13亿人，都向往城市生活，尤其是大城市生活，所以城市住房，尤其是大城市住房需求几乎是无限的，房价会一直上涨。
不妨假定这个理论是正确的，那么，按照这个逻辑来分析，全有65亿人口，都想去美国，都想去美国的大城市（要知道，美国大城市不要说户籍限制了，连国籍限制都没有，只要你有钱就能买房），所以，美国大城市的房价应该会高到天上去……
然而，现实却是美国的房价（包括纽约等大城市）正在下跌，即便其他的大宗商品价格在一路上涨，美国的大城市的房价却是不跌就是万幸，更别说大幅上涨了。
为什么美国房价会有这种情况？
总结起来，只有1个原因，美国的房价对于全其他国家的人民来说还是太贵，所以只有美国的那3亿人去消费，而这3亿人目前的消费需求已经饱和（很多美国人的房子面积总和都有一个篮球场那么大），所以房价开始了下跌，而且很长一段时间内几乎不可能上涨。
中国当前城市房价又何尝不是如此？
那些嚷嚷“人口数量一定会推升房价”的经济学家们也许是被猪油蒙了心，或者是黑布遮了眼，中国现在从农村出来的打工者，每月工资能够超过3000元的可谓是凤毛麟角，而现在中国随便一个大城市房价都在8000元/平米以上，即便是这些凤毛麟角的“高级打工仔”的如此收入，要想买一个90平米左右的住房，也需要他们不吃不喝20年的总收入方能买得起，如此情况下，谈何“人口数量一定会推升房价”？
不妨假定这个理论是正确的，那么，按照这个逻辑来分析，全有65亿人口，都想去美国，都想去美国的大城市（要知道，美国大城市不要说户籍限制了，连国籍限制都没有，只要你有钱就能买房），所以，美国大城市的房价应该会高到天上去……
然而，现实却是美国的房价（包括纽约等大城市）正在下跌，即便其他的大宗商品价格在一路上涨，美国的大城市的房价却是不跌就是万幸，更别说大幅上涨了。
为什么美国房价会有这种情况？
总结起来，只有1个原因，美国的房价对于全其他国家的人民来说还是太贵，所以只有美国的那3亿人去消费，而这3亿人目前的消费需求已经饱和（很多美国人的房子面积总和都有一个篮球场那么大），所以房价开始了下跌，而且很长一段时间内几乎不可能上涨。
中国当前城市房价又何尝不是如此？
那些嚷嚷“人口数量一定会推升房价”的经济学家们也许是被猪油蒙了心，或者是黑布遮了眼，中国现在从农村出来的打工者，每月工资能够超过3000元的可谓是凤毛麟角，而现在中国随便一个大城市房价都在8000元/平米以上，即便是这些凤毛麟角的“高级打工仔”的如此收入，要想买一个90平米左右的住房，也需要他们不吃不喝20年的总收入方能买得起，如此情况下，谈何“人口数量一定会推升房价”？
- 发表于2012-07-25
论调3：中国现在城市里有很多年轻人，他们都要面临结婚、生子的问题，因为他们的需求，所以城市房价还要上涨。
这个论调乍一听似乎很有道理，其实等同于不了解中国人口的年龄状况。
我国人口统计资料显示，2009年是中国30岁左右人口（婚龄及生育年龄）数量的顶峰，从2009年起中国30岁左右因为结婚、生子而需要购买房子的人口会持续下降，一直下降……
从这个意义上说，2009年也将是我国城市房子需求的顶点。
动态来看，中国的计划生育政策，更是会导致未来20年的城市人口剧变。
我们不妨想想看，在我们当前的城市里有多少房产是被60岁以上的人口所拥有的，这些人在20年之后可能绝大部分已经去世，他们遗留的房产会怎么处理。
笔者就有2位50来岁的同事，很普通很普通的北京人，他们都只有1个孩子，他们自己有一套住房，夫妻双方的父母也各有一套房子，而且他们也都给自己25岁左右的孩子买了一套房子——20年之后，他们的孩子也都会结婚，很有可能也都是独生子女，这么算下来，想想这对年轻人手里会有几套房子？
是的，小两口将至少拥有7套房子——难道，为了显摆自己房子多，这小两口从周一到周日，每天都换房子住？
需要不了的时候，是不是要出售呢？这么多房产同时出售，价格会上涨么？
所以，未来20年，在面临人口老龄化以及人口总数下降的局面的时候，中国的房地产实际价值将不断下降，并且一低再低。
这个论调乍一听似乎很有道理，其实等同于不了解中国人口的年龄状况。
我国人口统计资料显示，2009年是中国30岁左右人口（婚龄及生育年龄）数量的顶峰，从2009年起中国30岁左右因为结婚、生子而需要购买房子的人口会持续下降，一直下降……
从这个意义上说，2009年也将是我国城市房子需求的顶点。
动态来看，中国的计划生育政策，更是会导致未来20年的城市人口剧变。
我们不妨想想看，在我们当前的城市里有多少房产是被60岁以上的人口所拥有的，这些人在20年之后可能绝大部分已经去世，他们遗留的房产会怎么处理。
笔者就有2位50来岁的同事，很普通很普通的北京人，他们都只有1个孩子，他们自己有一套住房，夫妻双方的父母也各有一套房子，而且他们也都给自己25岁左右的孩子买了一套房子——20年之后，他们的孩子也都会结婚，很有可能也都是独生子女，这么算下来，想想这对年轻人手里会有几套房子？
是的，小两口将至少拥有7套房子——难道，为了显摆自己房子多，这小两口从周一到周日，每天都换房子住？
需要不了的时候，是不是要出售呢？这么多房产同时出售，价格会上涨么？
所以，未来20年，在面临人口老龄化以及人口总数下降的局面的时候，中国的房地产实际价值将不断下降，并且一低再低。