主题：首套房贷政策2012年应定向放宽

国家统计局发布的数据显示，今年11月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比（较上月）下降的城市有49个，较10月增加了15个；持平的城市有16个；仅有的5个上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

从个人判断来看，当前一线城市楼市价格方面表现已经平稳，房价上涨过快的势头得到控制，多数二三线城市房价上涨的势头在这两个月也表现趋缓，房贷利率尤其是首套房贷利率再维持高于基准利率的状况对于平稳房地产价格方面的意义不大，有可能还会导致市场成交量进一步走低，对当前房地产市场调控成果起到不利方面的作用。

尤其是在房企降价、限购政策长期存在的市场背景下，上海等地的房地产市场成交量以低位态势运行。而此时，不少以自住为主的首套置业需求却因为首付问题没有办法顺利购房，一大部分真实的自住购房需求因为首套房贷政策过紧被拒之门外。2012年限购政策延期执行，投资客短期内暂时没有办法大规模进入房地产市场，此时，如果在信贷政策这块没有对于首套自住购房需求给予支持，在限购的背景下自住购房需求仍将没有办法顺利购房，那么政策调控的初衷及意义就不复存在。

当前，广州、南京等地银行已经出现下调至基准利率或在原来上浮的基础上有所回调，显示出各地对于市场成交量及自住购房需求的关注。笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年限购政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。

对于首套置业者，应该在信贷政策上给予支持。同策咨询研究中心总监张宏伟认为， 2012年首套房贷政策可以从以下几个方向进行微调：

第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；

第二、在首付比例上，对于首套房置业者各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上首付“高门槛”的状态；

第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首套房首付比例应当下调至2成，这样不仅仅是对自住需求的首套置业者的保护，也是缓解当前市场成交量较为低迷的重要信贷政策手段，具体来讲有八大理由：

第一、首套房首付比例下调至2成，保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。

在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态，这样，降低以自住需求为主的购房门槛，有助于激活市场成交量。

第二、首套房首付比例下调至2成，符合中央“限价保量”的政策基调。

从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，如：通过首套房首付比例的降低来激活市场成交量。

第三、首套房首付比例下调至2成，缓解各地楼市库存压力。

第四、首套房首付比例下调至2成，激活市场成交量，避免恶性竞争的价格战。

第五、首套房首付比例下调至2成，有利于楼市成交量的增长，对于政府财税收入来讲，由于市场保持基本的成交量，政府财税收入也可以得到相应的保证，如此以来，限购政策可以继续执行，并且可以长期在一些房价上涨过快的地区执行。

第六、对于银行来讲，住房贷款是最优良的资产品种，首套房首付比例下调至2成，可以为银行增加不少业绩。尤其是当前与其让房价下跌20-30%或更多，为银行增加系统性的风险，不如将首套房首付比例下调至2成为银行增加经营业绩。

第七、首套房首付比例应当下调至2成，可以有更多的自住需求为主的购房者购买商品住宅，一定程度上可以缓解当前保障性住房尤其是公共租赁房等市场供应量较少、建设资金短缺的问题。

第八、首套房首付比例降至2成，有助于外地人口尤其是高层次人才通过购置房产快速融入本地，也有助于中国城市话进程的发展。当前中国每年1000万人口流入到城市，那么，如何解决这些人口的居住问题成为各大城市必须考虑的问题，首套房首付比例的降低可以让这些群体尽快实现居者有其屋。