——重读沈阳金廊
作为贯穿沈阳南北的中央黄金都市走廊，以及未来的城市经济、商业和金融中心，金廊近几年一直被国内外资本和地产大鳄所竞相追逐。
自2003年全面启动建设伊始，金廊沿线即吸引了一批地产商在此开发商业地产项目，产品主要以写字间和住宅公寓为主，多集中于北站CBD和五里河板块，并大多投入使用。
随着城市经济和沈阳楼市的发展，2006年后，金廊进入到一个更快速的发展期。来自全球的大品牌发展商纷纷抢驻金廊，华润置地、嘉里集团、华强集团、世茂地产、茂业地产、裕景集团、恒隆地产等地产大腕悉数聚齐，并且扎堆北站和五里河板块间的金廊核心段，进行城市综合体的开发和运营。
金廊的快速发展，也引来部分不同声音。5月17日，某媒体在商业体量、业态布局、招商运营等方面“炮轰”金廊，引发业内关注。然而，金廊的建设体量是否“超标”？业态之间差异性和互补性程度能打几分？金廊未来十年发展前景如何？就这些备受关注与争议的问题，记者进行了调查。
综合体扎堆金廊 看重沈阳城市高辐射力
综合体扎堆金廊开发，在近几年呈现出火热之势。
去年，华强集团、宝能地产，包括沈阳本土的宏发地产也选择跻身进这块热点区拿地。其中，由华强集团投资开发的华强商业金融中心项目更是为应政府规划，而打造辐射整个东北亚的超大型城市综合体和东北金融中心，是北站CBD金融业态的扩延和升级。
为什么众多地产一线品牌都要扎进金廊核心？沈阳华强金廊城市广场置业有限公司副总经理郭进接受采访时表示，相比未来沈阳能够呈现出来的商业辐射力，现在的金廊核心段容量还远不算饱和。沈阳是国家六大区域中心城市之一，是东三省的中心，沈阳不但具备对周边城市的强大吸引力同时对东北亚的辐射能力也不可估量。美国最有影响力的智库布鲁金斯学会2012年曾发布报告，在全球发展速度最快的城市中，沈阳位列全球第十。所以，金廊未来的商业空间是很大的。
另一位金廊新晋开发商负责人也向记者透露，“公司进入沈阳前，对金廊项目是经过缜密财务和利润核算的。我们对沈阳商业成长性持乐观态度。”
沈阳快速发展的城市经济，在未来将对金融商业产生大量需求。也正是这样的空间，让国内许多知名地产商选择了金廊。
金廊商业分批入市 市场需求决定供应节奏
在百度百科中，金廊截至去年正在施工建设的项目总规划建筑面积2304万平方米，计划总投资1181亿元。
然而，看似庞大的建设体量，其实都被沿线地产商规划在10年乃至更长的时间内建设完成，其中，各个业态和产品都将分期分批入市。
RET睿意德董事兼副总经理梁炜骅也认为，金廊沿线虽然项目不少，但是大家都是分期开发，尤其核心段，今年的上市量其实并不大。“拿已开业的购物中心来说，核心段只有万象城和恒隆，其次是体量小一级的百货公司，如茂业。像K11、华强KINGmal、裕景、嘉里中心的商场开业至少要等到后年”，梁炜骅说。
其实可以看到，对于金廊的一多半新建综合体来说，先交付使用的往往是购物中心和住宅，写字间等其他业态和产品则会逐年地向市场来释放。
再来看金廊写字间的上市量，核心段今年能够交付使用的只有茂业，恒隆、嘉里、世茂、裕景等项目的写字间，大多尚未上市或是刚刚准备上市，交付时间都要到明年以后。“但是每年市场的办公需求都在扩大和升级，甲级写字间的空置率在逐年下降，这说明市场对甲级写字楼的需求是旺盛的，而金廊正在持续供应这种产品”，梁炜骅对记者说，“现在很多公司为了业务发展和形象需要，都想购买或租用金廊的甲级写字楼，但正在供应的无非那么几家，像华润大厦这样的优质甲级写字间，对进驻企业的要求还非常严格。”
睿意德一份数据显示，截至2013年第一季度，沈阳市甲级写字楼空置率下降至11.96%，比上季度降低1.36个百分点，总体空置率呈下降趋势；租金则由2007年第一季度的99.19元上升至2013年第一季度的166.78元。
这说明，金廊上的甲级写字间产品还有很大的市场空间。
一业内人士指出，只要不在同一时间集中释放同类产品，就不会有那么大的市场压力。如果说有风险，更多的风险来自于企业经营和商业特色不够，而不是金廊的建设过程。
沿线商圈定位不同 业态已现差异化
对于布满城市综合体的金廊，如果仅从称呼上就判定业态重复显然是“没有调查就没有发言权的”。其实，不论从政府对沿线商圈的规划，还是各个项目业态之间的细节，都是呈现出差异化特色的。
金廊由北至南，依次被规划成辽宁省行政文化中心、东北亚级商贸平台、世界文化产业核以及浑南的城市新都心区。
其中，在金廊体现金融服务功能的板块中，各个区位间的定位和功能也是不同的。比如北站区域，聚集了各金融单位和中小商贸企业，是老牌的金融商贸区。
然而，出于沈阳建设东北金融中心城市的需求，金廊青年公园段又将规划出升级版的国际级东北金融城。
华强集团在此兴建的THEKING华强商业金融中心，正是承载了城市对国际金融商贸区建设的需求。郭进透露：华强集团开发的华强商业金融中心，作为金融城的核心项目，具有定制式的金融总部办公功能，建成后将起到东北亚金融桥头堡的作用。项目聘请了包括美国捷得、英国奥雅纳等在内的六大产品设计及景观规划公司，打造具有国际时尚元素的顶级金融标杆。
除了商圈定位的不同，金廊综合体业态的差异也很明显。
从酒店业态来看，金廊各个综合体引入的酒店类型各不相同，类型遍及五星级酒店、四星酒店、精品酒店、小众酒店等；在购物中心层面，比如华强侧重体验式的全天候消费形式，裕景强调的则是新天地式的街区时尚商业。
梁炜骅称，“进驻金廊的开发商几乎都是一线品牌，他们怎么会容许自己做和别人百分百一样的产品。举个例子，万象城和市府恒隆广场一楼的国际名品，重复的牌子不会超过5家，高端餐饮也是错位的。此外，这种差异还体现在万象城和恒隆是购物中心，茂业、友谊这些则是百货。第三，这么长的金廊上，没有像Zara和H&M这样的快销品牌，能说商业重叠或饱和吗？”
金廊发展 请看未来10年
“任何一个购物中心或百货开业的那天，就是自身业态调整的开始。这是商业特性所决定的，也是不断差异化的过程，我们不能通过正常的商业业态调整来判断一个区域的商业饱和度”，沈阳华强商业广场有限公司副总经理郭进一针见血地指出。
事实上，尽管金廊沿线的一些购物中心和百货公司尚在成长期，但仅凭一段时间的经营情况来判断金廊的前景，显然有失偏颇。“可以看到，除了原有的卓展、百联等商业之外，万象城开业后人气不断上升，市府恒隆广场的一部分商家短期内已实现盈利，而世茂百货调整后的茶城，一些经营者收益也极其可观。”“就我所知，不少零售企业，百货公司仍希望在金廊上选到店。但是往往金廊上价格太高，而百货公司承受的价格有限；二来新建的大型购物中心门槛较高，要不就自持不整租。”
梁炜骅的这席话表现出金廊在购物中心、百货上的强大后劲。而除了这种业态之外，金廊上的其他业态也表现出很强的竞争优势。
记者看到，在金廊上刚刚开业却并无任何宣传的君悦酒店，其26楼的自助餐厅晚上经常人满为患，而酒店入住率也很高。在写字楼方面，一位在北站区域办公的商贸公司老板称，他和他的一些朋友都想要到金廊上的甲级写字楼办公，但是现在的选择其实很少。
梁炜骅认为，金廊在未来会有一个人口导入的过程，大部分是办公人群，他们对金廊会产生庞大的消费和居住的需求。对于金廊而言，它不是一条简单的商业步行街，就像北京长安街，其沿线商家都是拥有独立聚客能力的综合体建筑群，承担起不同的城市和商业功能，这条街在未来将会对城市商贸、金融等资源进行梳理和整合，十年后，这里一定是沈阳乃至东北亚最重要的商业金融中心。
然而，业内一位专家也表示，如果要说压力，那么可能金廊南北两端会有商业压力，未来随着金廊大批项目的交付和投入使用，交通问题也是需要重视起来的。
不过，作为区域中心城市，沈阳正向着国家级核心城市冲刺，进而成为环渤海及东北亚的中心之城。金廊作为沈阳对外经济的名片，像杠杆一样在商业、金融、服务业等方面，撬动环渤海及东北亚。
因此，金廊并不仅仅属于沈阳，它将服务于整个东北亚，是几千万、上亿人的金廊。正如郭进所说的那样，金廊在成长，它的成熟期的到来，只是时间问题。就像我们倒退10年来看深圳的深南大道，看成长中的东京六本木新城，你绝对无法准确预判它们今天的气象。就像如果跨越到2023年去看金廊，你也许会为他的发展惊讶不已。
没看懂想说啥
都是些广告词儿
——重读沈阳金廊
作为贯穿沈阳南北的中央黄金都市走廊，以及未来的城市经济、商业和金融中心，金廊近几年一直被国内外资本和地产大鳄所竞相追逐。
自2003年全面启动建设伊始，金廊沿线即吸引了一批地产商在此开发商业地产项目，产品主要以写字间和住宅公寓为主，多集中于北站CBD和五里河板块，并大多投入使用。
随着城市经济和沈阳楼市的发展，2006年后，金廊进入到一个更快速的发展期。来自全球的大品牌发展商纷纷抢驻金廊，华润置地、嘉里集团、华强集团、世茂地产、茂业地产、裕景集团、恒隆地产等地产大腕悉数聚齐，并且扎堆北站和五里河板块间的金廊核心段，进行城市综合体的开发和运营。
金廊的快速发展，也引来部分不同声音。5月17日，某媒体在商业体量、业态布局、招商运营等方面“炮轰”金廊，引发业内关注。然而，金廊的建设体量是否“超标”？业态之间差异性和互补性程度能打几分？金廊未来十年发展前景如何？就这些备受关注与争议的问题，记者进行了调查。
综合体扎堆金廊 看重沈阳城市高辐射力
综合体扎堆金廊开发，在近几年呈现出火热之势。
去年，华强集团、宝能地产，包括沈阳本土的宏发地产也选择跻身进这块热点区拿地。其中，由华强集团投资开发的华强商业金融中心项目更是为应政府规划，而打造辐射整个东北亚的超大型城市综合体和东北金融中心，是北站CBD金融业态的扩延和升级。
为什么众多地产一线品牌都要扎进金廊核心？沈阳华强金廊城市广场置业有限公司副总经理郭进接受采访时表示，相比未来沈阳能够呈现出来的商业辐射力，现在的金廊核心段容量还远不算饱和。沈阳是国家六大区域中心城市之一，是东三省的中心，沈阳不但具备对周边城市的强大吸引力同时对东北亚的辐射能力也不可估量。美国最有影响力的智库布鲁金斯学会2012年曾发布报告，在全球发展速度最快的城市中，沈阳位列全球第十。所以，金廊未来的商业空间是很大的。
另一位金廊新晋开发商负责人也向记者透露，“公司进入沈阳前，对金廊项目是经过缜密财务和利润核算的。我们对沈阳商业成长性持乐观态度。”
沈阳快速发展的城市经济，在未来将对金融商业产生大量需求。也正是这样的空间，让国内许多知名地产商选择了金廊。
金廊商业分批入市 市场需求决定供应节奏
在百度百科中，金廊截至去年正在施工建设的项目总规划建筑面积2304万平方米，计划总投资1181亿元。
然而，看似庞大的建设体量，其实都被沿线地产商规划在10年乃至更长的时间内建设完成，其中，各个业态和产品都将分期分批入市。
RET睿意德董事兼副总经理梁炜骅也认为，金廊沿线虽然项目不少，但是大家都是分期开发，尤其核心段，今年的上市量其实并不大。“拿已开业的购物中心来说，核心段只有万象城和恒隆，其次是体量小一级的百货公司，如茂业。像K11、华强KINGmal、裕景、嘉里中心的商场开业至少要等到后年”，梁炜骅说。
其实可以看到，对于金廊的一多半新建综合体来说，先交付使用的往往是购物中心和住宅，写字间等其他业态和产品则会逐年地向市场来释放。
再来看金廊写字间的上市量，核心段今年能够交付使用的只有茂业，恒隆、嘉里、世茂、裕景等项目的写字间，大多尚未上市或是刚刚准备上市，交付时间都要到明年以后。“但是每年市场的办公需求都在扩大和升级，甲级写字间的空置率在逐年下降，这说明市场对甲级写字楼的需求是旺盛的，而金廊正在持续供应这种产品”，梁炜骅对记者说，“现在很多公司为了业务发展和形象需要，都想购买或租用金廊的甲级写字楼，但正在供应的无非那么几家，像华润大厦这样的优质甲级写字间，对进驻企业的要求还非常严格。”
睿意德一份数据显示，截至2013年第一季度，沈阳市甲级写字楼空置率下降至11.96%，比上季度降低1.36个百分点，总体空置率呈下降趋势；租金则由2007年第一季度的99.19元上升至2013年第一季度的166.78元。
这说明，金廊上的甲级写字间产品还有很大的市场空间。
一业内人士指出，只要不在同一时间集中释放同类产品，就不会有那么大的市场压力。如果说有风险，更多的风险来自于企业经营和商业特色不够，而不是金廊的建设过程。
沿线商圈定位不同 业态已现差异化
对于布满城市综合体的金廊，如果仅从称呼上就判定业态重复显然是“没有调查就没有发言权的”。其实，不论从政府对沿线商圈的规划，还是各个项目业态之间的细节，都是呈现出差异化特色的。
金廊由北至南，依次被规划成辽宁省行政文化中心、东北亚级商贸平台、世界文化产业核以及浑南的城市新都心区。
其中，在金廊体现金融服务功能的板块中，各个区位间的定位和功能也是不同的。比如北站区域，聚集了各金融单位和中小商贸企业，是老牌的金融商贸区。
然而，出于沈阳建设东北金融中心城市的需求，金廊青年公园段又将规划出升级版的国际级东北金融城。
华强集团在此兴建的THEKING华强商业金融中心，正是承载了城市对国际金融商贸区建设的需求。郭进透露：华强集团开发的华强商业金融中心，作为金融城的核心项目，具有定制式的金融总部办公功能，建成后将起到东北亚金融桥头堡的作用。项目聘请了包括美国捷得、英国奥雅纳等在内的六大产品设计及景观规划公司，打造具有国际时尚元素的顶级金融标杆。
除了商圈定位的不同，金廊综合体业态的差异也很明显。
从酒店业态来看，金廊各个综合体引入的酒店类型各不相同，类型遍及五星级酒店、四星酒店、精品酒店、小众酒店等；在购物中心层面，比如华强侧重体验式的全天候消费形式，裕景强调的则是新天地式的街区时尚商业。
梁炜骅称，“进驻金廊的开发商几乎都是一线品牌，他们怎么会容许自己做和别人百分百一样的产品。举个例子，万象城和市府恒隆广场一楼的国际名品，重复的牌子不会超过5家，高端餐饮也是错位的。此外，这种差异还体现在万象城和恒隆是购物中心，茂业、友谊这些则是百货。第三，这么长的金廊上，没有像Zara和H&M这样的快销品牌，能说商业重叠或饱和吗？”
金廊发展 请看未来10年
“任何一个购物中心或百货开业的那天，就是自身业态调整的开始。这是商业特性所决定的，也是不断差异化的过程，我们不能通过正常的商业业态调整来判断一个区域的商业饱和度”，沈阳华强商业广场有限公司副总经理郭进一针见血地指出。
事实上，尽管金廊沿线的一些购物中心和百货公司尚在成长期，但仅凭一段时间的经营情况来判断金廊的前景，显然有失偏颇。“可以看到，除了原有的卓展、百联等商业之外，万象城开业后人气不断上升，市府恒隆广场的一部分商家短期内已实现盈利，而世茂百货调整后的茶城，一些经营者收益也极其可观。”“就我所知，不少零售企业，百货公司仍希望在金廊上选到店。但是往往金廊上价格太高，而百货公司承受的价格有限；二来新建的大型购物中心门槛较高，要不就自持不整租。”
梁炜骅的这席话表现出金廊在购物中心、百货上的强大后劲。而除了这种业态之外，金廊上的其他业态也表现出很强的竞争优势。
记者看到，在金廊上刚刚开业却并无任何宣传的君悦酒店，其26楼的自助餐厅晚上经常人满为患，而酒店入住率也很高。在写字楼方面，一位在北站区域办公的商贸公司老板称，他和他的一些朋友都想要到金廊上的甲级写字楼办公，但是现在的选择其实很少。
梁炜骅认为，金廊在未来会有一个人口导入的过程，大部分是办公人群，他们对金廊会产生庞大的消费和居住的需求。对于金廊而言，它不是一条简单的商业步行街，就像北京长安街，其沿线商家都是拥有独立聚客能力的综合体建筑群，承担起不同的城市和商业功能，这条街在未来将会对城市商贸、金融等资源进行梳理和整合，十年后，这里一定是沈阳乃至东北亚最重要的商业金融中心。
然而，业内一位专家也表示，如果要说压力，那么可能金廊南北两端会有商业压力，未来随着金廊大批项目的交付和投入使用，交通问题也是需要重视起来的。
不过，作为区域中心城市，沈阳正向着国家级核心城市冲刺，进而成为环渤海及东北亚的中心之城。金廊作为沈阳对外经济的名片，像杠杆一样在商业、金融、服务业等方面，撬动环渤海及东北亚。
因此，金廊并不仅仅属于沈阳，它将服务于整个东北亚，是几千万、上亿人的金廊。正如郭进所说的那样，金廊在成长，它的成熟期的到来，只是时间问题。就像我们倒退10年来看深圳的深南大道，看成长中的东京六本木新城，你绝对无法准确预判它们今天的气象。就像如果跨越到2023年去看金廊，你也许会为他的发展惊讶不已。